新冠疫情下,商业租赁合同的影响及对策

发布时间:2020-06-19

新型冠状病毒感染的肺炎疫情引发后,政府出台了一系列措施减少人员聚集,从目前来看,新冠肺炎疫情对中国经济的影响将难以避免,尤其是对于商业物业、写字楼租赁行业的租金收入将产生较大影响。据资讯报道,为减轻商户部分经营压力,近600家百货商场、购物中心参与了本次因疫情而进行的运营商减租行动,减租时间短则一周长则两个月,减租方式上,超七成运营商租金减半,其余则全部免除。其中,万达、华润均下发了租金全免通知。

本文主要对商铺、写字楼等商业经营租赁合同的履行进行了初步分析

一、新冠疫情的法律定性:

1.是否属于不可抗力?
根据我国《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第九十四条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。遭受不可抗力的一方因不可抗力导致合同不能履行时,有权主张免除因此产生的违约责任,在达到合同目的不能实现时亦可主张解除合同。

全国人大常委会法工委在2月10日回答疫情防控中社会普遍关注的法律问题时,针对企业反映受疫情影响,很多合同规定的义务不能正常履行的问题。法工委发言人、研究室主任臧铁伟说,当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

2.是否属于情势变更?

根据《合同法司法解释(二)》第26条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

根据以上规定,当合同还可以继续履行时,承租人也可能主张情势变更而要求减免租金或解除合同。


二、商业承租人能否要求减免租金或解除合同?

对于政府明令暂停营业的相关行业,如影院等娱乐行业承租的营业场所,承租人可以新冠疫情构成不可抗力为由,向出租人主张全部或部分减免强制停业营业期间的租金。

对于政府仅是采取管控措施、未发布停业禁令的相关业态,如零售店铺、办公楼宇,虽然承租方可继续使用所承租的物业持续经营,但其经营或使用如也受疫情影响而导致收入锐减或租赁物业使用受到较大程度限制,从公平的角度出发,承租方和出租方可按照一定比例以减免的方式分担租金。需要关注的是,租金减免并非必然,当新冠疫情认定为情势变更的情况下,减免租金方有较大可能获得支持。但在司法实务中,适用情势变更制度需要通过法院或仲裁机构的严格审查及认定。

承租方能否以新冠疫情为由解除合同,仍取决于对本次新冠疫情能否被认定为不可抗力或情势变更原则:(1)因疫情和政府等部门采取的疫情防控措施,导致合同根本不能履行的租赁合同,可以对当事人以不可抗力为由请求解除租赁合同的请求予以支持;(2)如承租人仅以疫情导致收益下降等为由请求解除合同,一般应认为虽然对租赁合同履行造成一定影响,当尚未达到致使合同目的不能实现的程度,因此承租人不能据此要求解除合同,但可以援引情势变更或公平原则减免租金和违约责任;(3)疫情对合同履行有重大影响,即使经减免租金仍然无法继续经营,继续履行合同对于一方当事人明显不公平,可以依据公平原则,依据情势变更原则允许双方解除合同,但承租人仍应承担一定的违约责任。

三、哪种商业租赁的承租人不能主张减免租金或解除合同?

对于政府要求需持续经营的业态商户,如超市、药店,若承租方自行停止经营,或疫情对租赁房屋没有造成重大不利影响及不受疫情影响的,该期间的租金则无权要求出租方减免。


四、针对新冠疫情的程度、持续时间及性质尚无法确定的情形下,出租方都需要采取哪些措施?

1. 搜集汇总物业所在地政府部门针对新冠疫情下发的各类法规、规章以及会议纪要、通知等政策性文件。

2. 如认为新冠疫情已构成不可抗力事件,则依法应当及时履行通知义务,以书面形式通知其他合同主体,以减轻可能给合同相对方造成的损失,并以书面方式通知相关物业的承租方或实际使用人,并可提供相应文件作为不可抗力的证明。

3. 对于应政府指令停业的,应及时取得相关政府明确的文件,作为可能减轻或免除责任的依据;同时以书面等方式通知相关物业的承租方或实际使用人,留存送达的凭证。

4. 对于无明确政府指令性文件或响应政府号召需要自行停业的,建议出租方及时以书面方式通知相关物业的承租方或实际使用人,并争取取得承租方的书面同意。

5. 对于有正常营业需要的,出租方应根据政府对于疫情防御方面的法律法规及政策性文件要求,将对于疫情防御期间所需要注意的问题、事项与日常管理的调整等问题以书面方式通知各承租方或实际使用人,并取得承租方的书面理解与遵守承诺。

6. 对于可能因疫情防治显著增加的各项成本,出租方或物业管理单位应注意留存与此相关的各项合同及费用支出凭证。

7. 对于租金减免、物业服务成本增加提前制定相应的方案,与承租方协商以最终达成一致意见。


五:针对新冠疫情的程度、持续时间及性质尚无法确定的情形下,承租方都需要采取哪些措施?

1. 注意搜集汇总承租房屋所在地政府部门针对新冠疫情下发的各类法规、规章、以及会议纪要、通知等政策性文件。

2. 应注意搜集、汇总、整理、比较在新冠疫情影响下与日常的营业额、利润额等数据、资料。

3. 承租方如认为目前的新冠疫情已构成不可抗力事件,则依法应当及时履行通知义务,以书面形式通知其他合同主体,以减轻可能给对方造成的损失,并在合理期限内提供证明。

4. 承租方如为相应号召或日常经营需要决定自行停止营业的,应注意以书面形式通知出租方,并争取取得出租方的书面同意。

六:倡导鼓励交易、维护公平的原则

考虑到疫情后社会经济恢复、稳定交易秩序的需要,在解决商用房屋租赁合同纠纷时,除了注意前文所提及的基本问题之外,还应当特别注意坚持以下原则:

1、鼓励交易,尽可能推进租赁合同继续履行
本次疫情波及范围广,疫情结束时间尚未可知,各行业均受到不同程度的影响。在此情况下,鼓励交易并维持交易秩序是恢复社会经济的重点之一。结合浙江高院、四川高院的观点,应当认为解除合同并不是解决本次疫情所带来纠纷的万全之策,盲目解除合同可能导致承租人失去经营场所从而失去收入来源,而解除后可能导致的房屋空置不仅对于出租人无益,也会导致社会资源的浪费。因此,在疫情虽有影响,但并未致使合同不能履行、继续履行对当事人一方显失公平或不能实现合同目的等情况下,应当以鼓励并引导当事人继续交易为原则,尽可能促成各方当事人通过调整履行期限、履行方式等,推进租赁合同继续履行。

2、秉持公平原则,平衡各方利益
公平原则是民商法的核心原则之一,也是不可抗力制度与情势变更原则适用的重要基础。在非典疫情时期,最高人民法院出台的《关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第(三)款也认定,“由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。”在解决本次疫情导致的房屋租赁合同纠纷时,应当参考适用“非典”时期的通知,坚持适用公平原则。
需要特别强调的是,公平是对双方当事人而言。在认定租赁关系中的风险和责任时,考虑到承租人受影响更直接的原因可以对其适当倾斜,但也不能忽视出租人不仅承担了提供适租房屋的的义务,同时可能依赖于租金偿还贷款、维持运营等,如全部免除承租人租金,实际上相当于由出租人承担了疫情带来的全部风险,只是“单方”的公平。最高院在白俊英、土默特左旗人民政府合同纠纷再审案中亦肯定,由于“非典”属于不可抗力因素,由双方根据公平原则各承担50%承包费用,对于合同双方的责任进行了合理分配。

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